• +48 570 17 16 15
  • 52 395 16 74
  • APINWEST        ul. Grobelna 5 89-600 Chojnice


Poradnik inwestora

Budując z AP INWEST nie musisz martwić się o pozwolenie na budowę - zrobimy to za Ciebie

DZIAŁ I

ZANIM KUPISZ DZIAŁKĘ

Wielkość i kształt działki
Uzbrojenie działki
Dojazd
Rodzaj gruntów
Otoczenie działki
Działka i nasłonecznienie
Miejscowy PZP czy Warunki Zabudowy
Stan Prawny Działki 

Wielkość i kształt działki

Wielkość działki to sprawa indywidualna. Wszystko zależy od tego, jak duży dom chcemy zbudować.  Dom z poddaszem użytkowym czy piętrowy będzie wymagał mniejszej działki niż rozłożysty dom parterowy. Optymalne są działki w kształcie kwadratu lub prostokąta. W zdecydowanej większości przypadków maksymalną powierzchnię zabudowy dla każdej działki określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy.

Uzbrojenie działki

Dobrze by było gdyby działka budowlana była uzbrojona, czyli mieć doprowadzony prąd, wodę oraz kanalizację. Niestety większość działek nie posiada pełnego uzbrojenia i wówczas sprawy urzędowe oraz koszta spoczywają na Inwestorze.  A zatem żeby do Twojej działki przyłączono prąd, gaz, wodę czy kanalizację, musisz wystąpić do miejscowego przedsiębiorstwa zarządzającego sieciami o wydanie technicznych warunków podłączenia do sieci. 
Warunki takie określają:
o   czy można podłączyć dane medium (bywa to problemem, gdy działka jest oddalona od najbliższych istniejących linii zasilających),
o   zakres oraz sposób wykonania rozbudowy sieci,
o   wymagane parametry techniczne przyłącza,
o   planowany koszt.  

Dojazd

Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio np. przez drogę prywatną. Dlatego już na etapie oglądania działki koniecznie trzeba dowiedzieć się, kto jest właścicielem drogi, która do niej prowadzi i co z tego wynika. Informacje o właścicielu drogi znajdziesz w Sądzie Rejonowym w wydziale Ksiąg Wieczystych lub w Starostwie Powiatowym w ewidencji gruntów.

Słońce a optymalny układ pomieszczeń 

Strefa dzienna, gdzie mieści się salon i jadalnia powinny być usytuowane od strony południowo – zachodniej. Duża powierzchnia przeszkleń zapewni naturalne doświetlenie pomieszczeń.  

Kuchnię, ze względu na ilość wytwarzanego ciepła, najlepiej usytuować od strony północno wschodniej. Chłód i mniejszy dostęp do światła wpłynie na przechowywanie w niej produkty.   

Sypialnie i pokoje, umieść od wschodu, jeżeli chcesz budzić się wraz ze wschodem słońca.   

Gabinet lub pokój do pracy, umieść od strony wschodniej lub zachodniej. Lekkie słońce pozytywnie pobudzi do myślenia, utrzymując stałą temperaturę w pomieszczeniu w ciągu dnia.    
Łazienkę, możesz usytuować dowolnie w zależności, czy chcesz mieć większy dostęp do naturalnego światła rano, czy wieczorem. 
   
Pomieszczenie gospodarcze, garderoba, garaż, nie potrzebują słońca, więc optymalnie jest je zlokalizować od strony północnej. 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego  czy Warunki Zabudowy

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest ogólnie dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Coraz częściej można go znaleźć na stronie internetowej miasta lub gminy. Aby poznać szczegółowe przepisy wynikające z MPZP dla danej działki możesz złożyć w urzędzie wniosek o wypis i wyrys. Jest on składany odpłatnie (wysokość opłaty zależy od gminy), a czas oczekiwania wynosi zazwyczaj kilka dni (1-14 dni). Miejscowy Plan zagospodarowania Przestrzennego zawiera przede wszystkim informację o: 
o   rodzaju inwestycji (co można zbudować),
o   gabarytach domu,
o   powierzchni zabudowy,
o   kształcie domu, jego wysokości, rodzaju pokrycia i kącie nachylenia dachu,
o   dostępie do drogi publicznej,
o   szczegółowych warunkach wynikających z charakteru inwestycji.  

Warunki Zabudowy

Jeżeli działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, to należy złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie Warunków Zabudowy. Może to zrobić każda osoba zainteresowana kupnem działki. Gotowe wzory wniosków są zazwyczaj dostępne w urzędzie gminy. Teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy.  

Stan Prawny Działki

Aby sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli kto jest właścicielem działki, a także czy działka nie jest obciążona hipoteką, należy zapoznać się z danymi zawartymi w księdze wieczystej. Od 2010 roku część danych zawartych w księgach jest dostępna online, należy tylko znać dokładny numer księgi wieczystej, który jest przypisany do działki. Jeśli chcemy zobaczyć granice działki ewidencyjnej bądź obrysy istniejących budynków musimy wystąpić o wypis i wyrys z rejestru gruntów. 

DZIAŁ II

WYBÓR PROJEKTU

Wielkość domu
Ilość kondygnacji
Styl domu  

WIELKOŚĆ DOMU

Określając powierzchnię domu, warto wziąć pod uwagę obecną i przyszłą liczbę domowników oraz ich styl życia. Konieczne staje się przeanalizowanie jakie pomieszczenia są niezbędne, a bez których można się obejść, gdzie i jak najchętniej spędzamy wspólny czas, a co jest potrzebne do prywatnego, komfortowego relaksu. Ta wiedza pozwoli na optymalne dostosowanie powierzchni domu do wymagań jego przyszłych mieszkańców. Należy również zwrócić uwagę nie tylko na powierzchnię użytkową domu ale głównie na powierzchnię zabudowy czy powierzchnię netto podawaną przy projekcie, może się bowiem okazać, że z przysłowiowych 120m2 wyszło 200m2. Przełoży się to zarówno na sam koszt realizacji jak również ogrzewania.

ILOŚĆ KONDYGNACJI

Jedną z pierwszych decyzji przy wyborze projektu domu jest określenie ilości kondygnacji, które chcemy zrealizować. Wielkość działki oraz jej specyfikacja określają, czy możemy pozwolić sobie na przestronny dom parterowy z komunikacją rozwiązaną na jednym poziomie, czy też zainwestujemy raczej w ekonomiczny dom z poddaszem użytkowym lub wygodny dom piętrowy.
Decyzja o tym, czy dom ma być parterowy, z poddaszem, piętrem, czy z piwnicą, będzie rzutowała nie tylko na koszt realizacji projektu, ale także na późniejszą wygodę domowników. Nie bez znaczenia są tutaj naturalne warunki lokalizacji działki, które narzucają z góry pewne rozwiązania. 

STYL DOMU

Kształt, aranżacja oraz charakter wykończenia elewacji nadają bryle domu indywidualny styl.
W zależności od tego czy wolimy jedno, dwu lub trzykondygnacyjne, duże domy z płaskim lub spadzistym dachem z lukarnami możemy się dowiedzieć jaki styl domu preferujemy.
Oto zestawienie najczęściej występujących stylów w architekturze domów jednorodzinnych.
Styl: nowoczesny, minimalistyczny, wiejski, śródziemnomorski, klasyczny, skandynawski, eklektyczny 

Adaptacja projektu do działki  

Adaptacja projektu do działki polega na dostosowaniu do projektu do lokalnych warunków zabudowy i do potrzeb Inwestora jak również jest konieczna aby zgłosić zamiar budowy domu lub uzyskać pozwolenie na budowę. W ramach adaptacji architekt wykona:
o projekt zagospodarowania działki
o dostosuje projekt do warunków MPZP lub WZ
o dostosuje projekt do uwarunkowań lokalizacyjnych
Na tym etapie architekt adaptujący może wprowadzić zmiany w zakresie np. zmiany kąta nachylenia dachu, zmiany wielkości i ilości stolarki okiennej, zmienić wysokość ścianki kolankowej itp.
W momencie wykonania adaptacji cała dokumentacja staje się projektem budowlanym gotowym do złożenia w Starostwie Powiatowym w celu uzyskania zgody na budowę. 

Rozpoczęcie budowy

Dysponując prawomocnym pozwoleniem na budowę możesz oficjalnie przystąpić do rozpoczęcia prac budowlanych. Prawomocność decyzji oznacza że decyzja staje się ostateczna po upływie 14 dni od dnia doręczenia jej stronom postepowania o ile strony nie wniosą w tym terminie odwołania od decyzji. Aby rozpocząć budowę domu musisz poprzedzić to wizytą w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego na dzień przed rozpoczęciem budowy i złożyć stosowne dokumenty.
Dokumenty jakie należy złożyć to:
Oświadczenie kierownika budowy stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierownika budowy,
o zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiącego podstawię do wykonania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W takim przypadku należy wystąpić o wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwolenie na wznoszenie robót.
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia na terenie budowy prac przygotowawczych takich jak:
o wytyczenie geodezyjne obiektu,
o wykonanie niwelacji terenu,
o zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
o wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Prace przygotowawcze mogą być wykonane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem.  

Zdolność kredytowa

Zacznij od wyliczenia zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa to po prostu możliwość spłaty przyszłej raty kredytu , po odliczeniu wszystkich stałych i dających się przewidzieć comiesięcznych opłat. Jeśli dochód jedynej zarabiającej osoby w rodzinie nie wystarcza by otrzymać kredyt na zakup domu być może oznacza to, że będziemy musieli zgodzić się albo na pewne ograniczenia w pewnym w przyznawanym kredycie albo na minimalnie gorsze warunki finansowe na jakich kredyt będzie przyznany. Zdolność kredytową należy ocenić z dwóch stron. Z jednej strony jest to maksymalna kwota jaką bank może nam przyznać , wyliczona zgodnie z procedurami danej instytucji. Z drugiej strony, każdy powinien we własnym zakresie ocenić wysokość co miesięcznej raty. Nie należy sugerować się tylko wyliczeniami banku. Wskazana jest także samodzielna ocena naszych możliwości finansowych.

Wkład własny

Co to takiego ten wkład własny? Potocznym językiem mówiąc to ta część inwestycji dotycząca budowy domu, którą kredytobiorca pokrywa z przysłowiowej własnej kieszeni. Banki mówiąc o wkładzie własnym operują sformułowaniami typu "minimalny wkład własny wynosi od 2017roku 10% , 15% i 20%. kosztów inwestycji. Oznacza to, że jeżeli budowa naszego domu wyniesie 300 000zł to powinniśmy posiadać co najmniej: 30 tyś przy 10% wkładu własnego , 45 tyś przy wkładzie 15% i 60 tyś zł przy 20% własnych środków. Co może być wkładem własnym? Każdy bank ma swój "katalog" tego, co może być wkładem własnym. Przykładowo, w niektórych bankach można zaliczyć między innymi własną działką, jej wartość będzie mogła być uznana jako część wkładu własnego.

Umowa przedwstępna 

Podczas wybierania domu i przygotowania planu finansowego pamiętaj o umowie przedwstępnej, zawierając ją z firmą budowalną  w trakcie starania się o kredyt. Powinna ona zawierać cenę nieruchomości , wysokość  transz ustalonych za poszczególny zakres prac. Sama procedura kredytowa może zająć nawet 3 miesiące.   

Komplet dokumentów 

Starania o kredyt warto rozpocząć od skompletowania dokumentów, bo analizie kredytowej zostają poddane tylko wnioski kompletne a więc zawierające wszystkie potrzebne dokumenty. Podstawowe dokumenty , które musisz mieć przy sobie , to dokumenty tożsamości , zaświadczenie o zatrudnieniu wystawione przez pracodawcę , zeznanie roczne składne do urzędu skarbowego lub PIT 11 otrzymany od pracodawcy. Dokumenty dotyczące nieruchomości , którą chcemy nabyć to odpis z księgi wieczystej oraz kosztorys budowalny, który dla Państwa wypełni bezpłatnie firma AP INWEST w ramach budowy domu.

FACEBOOK
Top
Nasza strona używa plików cookies aby prawidłowo wyświetlić Panstwu nasza ofertę. Więcej szczegółów…